市民のつぶやき

上越市の人口

平成22年1月　207,394人

平成27年1月　200,032人（－7,362）

平成31年1月　193,103人（－6,929）　（上越市HPより）

上越市の世帯数

平成22年1月　72,571世帯

平成27年1月　73,915世帯（+1,344）

平成31年1月　75,533世帯（+1,618）　（上越市HPより）

上記世帯数のうち、高齢者単身、高齢夫婦のみの世帯数

平成27年　13,961世帯　国勢調査（上越市空き家等対策計画より）

上越市の住宅

総住宅数　平成25年　81,550戸（共同住宅も含む）

空き家数　平成25年　9,520戸（共同住宅も含む）

上記空家数のうち、その他の住宅空き家数　平成25年　3,820戸（共同住宅の空き室や販売されている住宅を含まない。放置空き家など）

平成25年住宅土地統計調査（上越市空き家等対策計画より）

現在販売されている土地、中古住宅など（上越市のみ）

中古住宅　130物件　（su-mo検索）

土地　508物件　（不動産ネット上越検索）

※１物件に対し複数の仲介業者が情報掲載しているため重複あり

現在検索できる賃貸物件の数（上越市のみ）

賃貸アパート等　3,702件

区画整理後の住宅未着工の宅地など宅地として利用できる空き地の数

不明

※調査結果があるのかどうかわかりませんが、情報収集できません

北出丸の購入、春日山の売却にあたって気になっていたのがこの数字。

上越市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向。

また高齢者世帯も増加傾向。

つまり人口は減っていても3世帯同居が減り世帯数が増加。

3世帯で家が１戸ではなく、３世帯で家が２戸になってきています。

調査の年月に差がありますが、検討するうえではそれぞれ重要な数字に違いありません。全国でも空き家問題が深刻と言われていますが、上越も例外ではなく空き家対策を含めた都市計画が検討されています。

政治、行政について口出しするほど知識はありませんので、つぶやき程度です。

現在新たに区画整理事業が行われている中、

この空き家3,820戸が全部売りに出されたらどうなるんだろう。

売りに出されていない宅地が全部売りに出されたらどうなるんだろう。

自分の家と親の家。将来どちらかいらなくなって、13,961戸が売りに出されたらどうなるんだろう。

私が気になったのはここです。自身の物件は将来売れるのかと。

春日山を購入した時もそうですが、「この家に死ぬまで住むんだ」と考えて買ったわけではありません。どちらかといえば「ここなら売る時も大丈夫かな」と考えていた感じです。北出丸もここなら大丈夫かなと。

都会ならともかく、田舎で不動産を処分するのは良い条件でなければなかなか難しいようです。北出丸の仲介業者の方も言っていました。

「昔はすぐ売れたんだけどね～。海に近いとこなんかは山の人が買ってくれた。雪少ないからね。」

ずーっと掲載されている物件

いつの間にか売れた物件

さっと売れてしまう数少ない物件

えっ！あれが！売れた！？という驚きの物件

（※仲介業者に問い合わせて売れたか確認しているのではなく、現在検索して情報があるかどうかで判断しています）

売る、買うについてのつぶやきです。

上の数字を見ると今後も空き家数の増加、空き地数も増加していくと思われます。アパート等の賃貸物件の建設もあちこちで見られ、また、新たに土地区画整理も行われています。親との同居を嫌い賃貸物件に住んだり、子世帯で住居の新築をするのが最近の傾向です。供給される賃貸住宅や造成地が増え、選択肢が多くなることは借り手や買い手にとって良いことですが、現在物件が過剰な状態なのかという判断は私にはできません。世帯数が増加しているとはいえ、人口減少が続いている状況を見ると物件不足と感じることはありません。

しかし売りに出してもなかなか売れず掲載状態が続いている物件が多数あります。

中古住宅の価格が高い

中古住宅の築年数が古い（耐震の不安、メンテナンスの不安）

中古住宅の状態が悪い（見栄えが悪い）

中古住宅に興味がない

中古住宅は買ってもどうしていいかわからない

そもそも中古住宅を買うことが博打である（わけのわからないものは買わない）

隠し事故物件なのではないかという不安がある

建物が大きすぎる（購入者の家族構成と合わない）

建物が小さい（購入者の家族構成と合わない）

トイレが汲み取り式

土地が割高である

新規造成地にしか興味がない

山間地である

市街地にあり狭小地

長屋建ての地区

道路除雪が悪い

道が狭い

駐車場がない

公共交通機関の利用が不便である

マイカーの利用が不便である

生活用品の購入に不便である

周辺の住まいは高齢者世帯ばかりである

周辺に空き地（昔の造成地で住宅未着工の宅地）が多い

周辺に空き家が多い

周辺に廃屋がある

商業地、学校、医療機関、公共機関、職場、主要道への接続などの考慮

住みたい区域と異なる

売れない理由はまだあるでしょう。理由は一つだけではありません。

家を売るときは固定資産税評価額を参考にして土地の値段を考え、住んでる家はこのくらいかといくらか上乗せした値付けをするのが一般的ではないでしょうか。

自分が住んでいる家、今まで住んでいた家だから「今からでも住める、全然大丈夫だよ」と思ってしまいます。確かにそうなんですが、買うほうから見たら「これはちょっと…」と思うことのほうが圧倒的に多いと思います。そんな中で上記のような値段のつけ方をしていたら売れるまでに時間がかかりますし、今後の中古物件の増加や空き地の増加を考えれば、売ることはさらに困難になっていきます。

上越市、十日町市、糸魚川市の中古住宅や土地の情報を見ていると強気な値段設定をしている物件がたくさんあります。あっ、これはいい、しかも割安、と思う物件は早くなくなります。

売れ残っている物件、これから出てくるであろう空き家や空き地。不動産情報を見ていると自分の土地建物は将来売れるのかと考えてしまいます。

おそらく地方都市では「０円住宅」が増えてくるのではないでしょうか（光熱費０円ではありません。土地建物が０円）。

上越市の先を行っているのが長崎市。

長崎市の空き家バンクhttp://nagasakijin.com/vacant-house

ここに掲載されている情報を見ると「無償譲渡」と書かれた０円住宅が多数掲載されています。

住んでない家のメンテナンスに時間やお金をかけたり、固定資産税を払い続けるくらいならいっそタダで誰かもらってくれ。持ち主の心情でしょう。

上越なら冬の雪下ろしがあります。草刈り、設備メンテナンス、台風など自然災害時の対応、経年劣化によるメンテナンス。これらの対応を怠ると、後に家屋倒壊の危険が増していきます。

長年売れない物件を０円で所有権を手放すことができれば、双方にとって良い取引であるだけでなく、地域にとっても新しい入居者が来ることで地域世帯年齢の幅が広がり、住環境の維持にも貢献します。

私にとってよい町、住みたい町と思えるものの一つは「新陳代謝のある町」。

出ていく人がいれば入ってくる人もいる町です。そんなところ上越にあるかと言われると困りますが、理想です。

高田、直江津の市街地では出ていく人が多く、上越市立地適正化計画では誘導重点区域に指定されています。一方新築住宅は区画整理が行われた郊外に多く見られます。高田、直江津地区は高齢化が始まり、次に高齢化が来るのは春日山地区との指摘があります。春日山に限らず区画整理の土地を買う購入年齢層は似ており、購入後数年経過すると高齢化地区となる可能性があるからです。

今後上越市の計画では誘導重点区域において、令和２年を底に令和１７年には平成１２年並みの人口密度までに回復させることを目標にしています。目標達成で新陳代謝のある町ができあがれば私の理想とも重なりますが、難しいように思います。

都市計画、空き家対策の話になってしまいました。結論や対策など述べたりはしませんが、私の不動産売買においてちょっと思ったところのつぶやきです。

どうなっていくんでしょう…。

高田公園にできるスタバが高田地域再編のカギとなるのでしょうか…。

上越の中古住宅価格、販売の動向

※下記の私の感想は、販売物件の周辺の土地公示価格+建物価格０円を基準としてみた場合です。

※件数は登録件数。カッコ内は成約件数（+取り下げ件数）

〇築２５年未満　４２件（４件）高い

築浅物件なので、建物の評価も価格に反映されています。土地代だけで売ろうという意思はみられません。建物への安心（築浅）があるからか、価格によらず売買があります。

〇築２５年～３９年　４５件（１０件）高い～標準～安い　いろいろそろってます

築年数を考えると建物の評価が難しいようで、値付けにばらつきがあります。安くていいから早く売りたい、価値があるものだからじっくりと買い手を探したい、そう考えている感じがします。

〇築４０年超　５９件（８件）標準～安い

土地代と考えれば安いと思える物件が多いようです。ここで高いと感じる物件は…。

売りに出ていない空き家の多くは築４０年超。

この１か月を見ると、比較的相場より安いと思われる物件が取引されているようです。また冬に向けて１００～３００万の値引きをして売ろうという動きがあります。

春の移動時期が一番取引件数が多いと思いますが、現在はこんな感じ。